Aile Konutu Şerhi

  1. Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin devamlılık gösterecek şekilde varsa çocukları ile birlikte ortak yaşamlarını sürdürdükleri konuttur.  Bir konutun aile konutu sıfatını kazanabilmesi için eşlerin konutu düzenli olarak yerleşim amacıyla kullanmaları gerekmektedir.  Dolayısıyla eşlerin yazlık, çiftlik gibi geçici evleri aile konutu olarak nitelendirilemeyecektir. Ayrıca, aile konutundan bahsedilebilmesi için eşlerin geçerli bir evlilik birliği içinde olması gerekmektedir. Aile konutu kural olarak tek bir konuttur ve Türk Medeni Kanunu tarafından koruma altına alınmıştır.

  1. Aile Konutunun Korunması

Aile konutu; barınma ihtiyacını karşılayan, aileyi bir arada tutan, ekonomik değerinin yanı sıra manevi değeri de bulunan bir konut olmasından dolayı korunması son derece önemlidir. Bunun farkında olan yasakoyucu, özellikle tapuda hiçbir hakkı bulunmayan eşin mağdur olma ihtimalini gözeterek düzenlemeler yapmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ile ailenin oturduğu konuta özel düzenlemeler ve sınırlamalar öngörmüştür.  Buna göre;

  1. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

 

  1. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hakimin müdahalesini isteyebilir.

 

  1. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini “tapu müdürlüğünden” isteyebilir.

 

  1. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile birlikte sorumlu olur.

Görüldüğü üzere kanun, aile konutu hususunda tapuda hak iddia edemeyecek olan eşe dört ayrı imkan tanımıştır.

  1. Aile Konutu Şerhi Nedir?

Aile konutu şerhi; evin bir ailenin yaşamına özgülendiğini, bir eşin diğer eşin rızası olmadan konut üzerinde tasarruf işleminde bulunamayacağını üçüncü kişilere açıklayıcı nitelikte bir kayıttır. Özellikle üçüncü kişilerin, konutun bir aile konutu olduğunu görmelerini sağlar. Amaç; mülkiyete sahip eşin, diğer eşin rızası olmadan evin satımı gibi işlemleri yapmasını engellemek, satın almak isteyenin de konutun bir aile konutu olduğunu anlamasını ve buna göre davranmasını sağlamaktır. Tapu memuru, eşlerin ikisinin de rızası olmadıkça satış gibi işlemleri yapamayacaktır.

  1. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur?

Eşlerden biri, muhtardan bu konutun yerleşim yerleri olduğunu gösteren bir belge almalıdır. Bu belge ve evlilik cüzdanı ile Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurmalıdır. Tapu memuru gerekli işlemi yaparak aile konutu şerhini koyacaktır. Önemli olan, evliliğin mevcut olduğunun ve bu konutun, aile konutu vasfına sahip olduğunun ispatıdır.

  1. Malik Eş Aile Konutunu Satarsa Ne Olur?

Aile konutu, tapuda aile konutu şerhi konulmuş olduğu halde satılırsa, bu satış geçersiz olur. Rızası olmayan eşin TMK`nın 194. maddesine göre açacağı tapu iptal ve tescil davası sonucunda, yapılan satış işlemi ve üçüncü şahıs üzerinde kayıtlı olan aile konutuyla ilgili tapu kaydı iptal edilecektir. Konutu satın alan kişi satıştan sonra rızası olmayan eşten onay alarak geçersiz olan aile konutu satışını geçerli hale getirebilecektir.

  1. Aile Konutu Şerhinin Üçüncü Şahıslara Etkisi

Şerhin üçüncü şahıslara etkisini tam anlamıyla ortaya koymak için öncelikle konutu satın alan kişinin iyi niyeti sorgulanmalıdır. Tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulmuşsa, üçüncü şahıslar tapu kaydını incelediklerinde bunu rahat bir şekilde görebileceklerdir. Bu durumda taşınmaz üzerinde işlem yapacakken eşlerden ikisinin de rızasının alınması gerekecektir. Tapuda aile konutu şerhini görmesine rağmen eşlerden birinin rızasını aramadan konutu satın alan kişinin iyi niyetli olduğundan söz edilemez. Bu nedenle satış işlemi doğrudan geçersiz olacaktır.

Tapu Kütüğüne aile konutu şerhi konulmamış ve aile konutunun üçüncü şahıslara satılmış olduğu durumda ise;

Üçüncü şahıs, satın aldığı meskenin aile konutu olduğunu bilir veya bilebilecek durumdayken almışsa iyi niyetli sayılamayacağından bu satış da geçersizdir. Diğer eş sonradan onay vermez ve dava açarsa, üçüncü şahıs üzerinde bulunan tapu kaydı iptal edilecek ve aile konutu aileye iade edilecektir.

Üçüncü şahsın; aile konutunu, aile konutu olduğunu bilmeden, tapu kaydına güvenerek, iyi niyetle satın aldığı durumda ise farklı görüşler ortaya çıkmaktadır. Türk Medeni Kanunu madde 1023 iyi niyetli üçüncü kişiyi “tapuya güven ilkesi” kapsamında korumaktadır. Ancak bu korunma yine Medeni Kanun’un 194. maddesindeki satış işleminde rızası olmayan eşin korunmasıyla çatışmaktadır. Verilen kararlarda üçüncü kişinin tapuya güven ilkesi uyarınca korunduğu görülmekle beraber rızası olmayan eşin TMK madde 194 uyarınca korunup satışın geçersiz sayıldığına daha sık rastlanmaktadır.

Bu gibi karışıklıklarla karşılaşılmaması adına, tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulması konutun maliki olmayan eş açısından koruma sağlayacaktır. Bu şerhin konulmadığı ve satışın gerçekleştiği durumda, kanunun malik olmayan eşi koruduğu ve bu hukuki yolların izlenebileceği unutulmamalıdır.

 

Avukat Ozan Kayahan

Kayahan Hukuk Bürosu